Un sujet suscite beaucoup d’intérêt : acheter un bien immobilier pour le louer. En effet, l’investissement locatif peut être une excellente façon de se constituer un patrimoine, préparer sa retraite et générer des revenus complémentaires. Mais attention, pour que cela soit rentable, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte ! Dans cet article fleuve, je vais essayer de faire le tour de la question de la façon la plus complète possible, en abordant tous les aspects clés : quel type de bien choisir, comment financer son achat, quelle fiscalité, quelle gestion locative, etc. Prêt à vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif ? Alors c’est parti, suivez le guide !
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Avant de se lancer, il est important de bien comprendre les avantages de l’investissement locatif. Le premier, c’est bien sûr de se constituer un patrimoine immobilier qui prendra de la valeur au fil des années. Contrairement à d’autres placements, l’immobilier est une valeur refuge qui résiste bien aux crises. Autre intérêt majeur : les loyers que vous percevrez vous apporteront un complément de revenus régulier, ce qui peut être fort appréciable pour améliorer votre niveau de vie, et plus encore au moment de la retraite. D’autant que ces loyers sont en général indexés sur l’inflation. Autre avantage non négligeable de l’investissement locatif : il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation qui vous permettront de réduire vos impôts. Pinel, Malraux, Denormandie… Nous verrons plus loin le détail de ces différents mécanismes.
Mais l’investissement locatif comporte aussi des risques et des contraintes qu’il faut avoir en tête. Gérer une location prend du temps et de l’énergie : il faut trouver des locataires, rédiger les baux, faire les états des lieux, encaisser les loyers, déclarer les revenus fonciers, effectuer des travaux si besoin, etc. Il existe aussi un risque d’impayés ou de dégradation du bien. Et si le bien reste vacant plusieurs mois, cela peut vite devenir problématique. Bref, devenir bailleur ne s’improvise pas, il faut s’y préparer sérieusement !
Quel type de bien acheter pour louer ?
Appartement ou maison ? Studio ou grand logement ? Neuf ou ancien ? Il existe de multiples possibilités. Le choix dépendra de votre budget, de vos objectifs et des caractéristiques du marché là où vous souhaitez investir. Chaque option a ses avantages et inconvénients.
Investir dans un studio ou un petit logement
Les petites surfaces comme les studios et T1 offrent en général une meilleure rentabilité locative. Le prix au m2 est plus élevé, et il en va de même pour les loyers. De plus, ces petits logements sont très recherchés dans les grandes villes étudiantes comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, etc. La demande locative y est très forte de la part des étudiants et jeunes actifs. L’inconvénient est que la rotation des locataires est souvent plus importante.
Acheter un grand appartement ou une maison
A l’inverse, les biens plus spacieux comme les maisons ou grands appartements familiaux offrent des rendements locatifs plus faibles au m2. Par contre, les locataires sont en général plus stables car il s’agit souvent de familles qui vont rester plus longtemps et mieux entretenir le bien. Ce qui fait moins de frais et de recherche de locataires pour le propriétaire.
Les T2 et T3 représentent souvent un bon compromis, alliant une rentabilité correcte et une relative stabilité des locataires, avec des risques et une rotation raisonnable. Ils conviennent bien aux jeunes couples ou à la colocation dans les villes étudiantes.
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
L’immobilier ancien a pour lui le charme et le cachet, il est souvent moins cher à l’achat et rapidement disponible. Mais les logements neufs ont de sérieux atouts : une meilleure performance énergétique, moins de travaux, des avantages fiscaux, des loyers au prix du marché… Sur la durée, le neuf est avantageux même s’il nécessite un budget supérieur au départ. Cela se joue souvent à quelques milliers d’euros.
Pour choisir, il faut aussi tenir compte du marché local, de l’emplacement et de la qualité du bien, neuf ou ancien. Un appartement ancien bien rénové et bien situé peut être un excellent investissement. A l’inverse, certains programmes neufs mal positionnés peinent à trouver preneur. La localisation reste le critère numéro 1 !
Trouver la perle rare : les secrets d’un bon emplacement
C’est le paramètre central pour un investissement locatif réussi : il faut impérativement choisir un emplacement attractif où la demande locative est forte. Cela conditionne la facilité à louer le bien, le niveau des loyers et la vacance locative.
Concrètement, il faut cibler des villes dynamiques sur le plan économique et démographique, bien desservies par les transports. Les communes étudiantes avec facs et écoles sont aussi très porteuses, tout comme les villes touristiques. A une échelle plus fine, préférez les quartiers animés et commerçants, proches des transports en commun.
Autre critère essentiel : la qualité de vie. Les locataires recherchent des lieux de vie agréables, sûrs, avec des espaces verts si possible. Pensez-y pour une location durable et sereine.
N’hésitez pas à vous renseigner sur les projets d’aménagement prévus (transports, commerces, écoles…) qui pourraient doper l’attractivité du quartier choisi et faire grimper la valeur de votre bien à terme. Les secteurs en devenir recèlent parfois de bonnes opportunités. Prenez le temps d’analyser l’offre et la demande locatives ainsi que les loyers pratiqués pour le type de bien visé, afin de valider la pertinence de votre projet.
Un dernier conseil : misez sur un logement qui vous plairait à vous. Comme ça, en cas de difficulté à louer, vous pourriez toujours y vivre !
Combien investir ? Budgets et solutions de financement
Le montant à investir va dépendre du type de bien, de sa surface, de sa localisation… et de vos moyens ! Inutile de voir trop grand. Mieux vaut un petit logement bien placé qu’une grande surface mal située.
Pour financer votre achat locatif, vous avez plusieurs options. La plupart du temps il est nécessaire, comme pour une résidence principale, de souscrire un crédit immobilier. Les taux sont attractifs en ce moment. Votre banque exigera un apport personnel, en général au moins 10% du prix du bien. Plus votre apport sera élevé, meilleures seront les conditions de prêt !
Vous pouvez aussi, si vous êtes déjà propriétaire, utiliser un prêt in fine. Avec ce type de crédit, vous ne remboursez chaque mois que les intérêts d’emprunt et l’assurance, ce qui allège la mensualité. Le capital est remboursé en une fois à la fin. L’intérêt est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et donc payer moins d’impôts.
Il est parfois possible d’emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif, en finançant jusqu’à 110%. Mais il faut pour cela présenter un bon dossier et que le projet soit peu risqué. La banque doit avoir la garantie que les loyers couvriront une bonne partie des mensualités.
Dernier conseil financier : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et surtout éviter d’investir toute votre épargne, gardez une part de précaution disponible en cas de coup dur. Et pensez à diversifier vos placements si vous le pouvez : pierre-papier, assurance-vie, bourse…
Faut-il louer nu ou meublé ?
Deux grandes options se présentent aux bailleurs : louer nu ou meublé. Elles ont chacune leurs avantages et inconvénients.
La location nue est plus simple à gérer pour le propriétaire, qui n’a pas à s’occuper des meubles et de l’électroménager. Pas de risque de dégradation de ce côté-là. Les baux ont une durée minimale de 3 ans, ce qui assure une certaine stabilité.
Louer un bien meublé présente à l’inverse plusieurs intérêts. Les loyers sont plus élevés, jusqu’à 20% de plus que pour un bien vide équivalent ! La fiscalité est aussi plus avantageuse grâce au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et à ses abattements forfaitaires. Par contre il faut investir dans un mobilier et des équipements aux normes et les maintenir en bon état. C’est plus de travail et il peut y avoir plus de rotation avec des baux d’un an seulement, voire moins pour des étudiants.
A vous de choisir la formule qui vous convient le mieux ! Un bien meublé sera plus adapté pour une petite surface en zone tendue. Pour une maison ou un grand appart, le nu sera souvent préférable.
Les clés d’une rentabilité locative au top
Comment s’assurer que votre investissement locatif sera le plus rentable possible ? Voici quelques conseils pour optimiser votre rendement.
Tout d’abord, réalisez une bonne estimation de la rentabilité avant d’acheter. Pour calculer le taux de rendement brut, il suffit de diviser le montant des loyers annuels par le prix d’acquisition, en incluant les frais de notaire et éventuels travaux. Ce ratio permet de comparer plusieurs biens.
Mais pour connaître la rentabilité réelle, vous devrez estimer la rentabilité nette, en déduisant du loyer toutes les charges : taxe foncière, impôts, copropriété, assurance, crédit… Ce calcul permet d’évaluer votre capacité à autofinancer le projet et les flux réels dégagés.
Une fois le bien acheté, la clé pour maximiser son rendement est d’optimiser le montant du loyer, sans excès. Fixez un loyer en phase avec le marché, cohérent avec l’offre et les prestations proposées. En meublant avec goût et en proposant des équipements supplémentaires (électroménager, wifi…), vous pourrez suggérer un loyer supérieur à la moyenne.
Autres points importants : limiter la vacance locative et les impayés. D’où l’intérêt de très bien choisir ses locataires, en étudiant attentivement les dossiers et en privilégiant les profils stables et solvables. Il existe aussi des assurances loyers impayés. Un bien proposé au bon prix et en bon état se louera plus facilement.
Dernier conseil pour doper sa rentabilité : profiter des avantages fiscaux. En achetant dans le neuf, vous pouvez bénéficier de dispositifs comme la loi Pinel qui donne droit à une réduction d’impôts de 12 à 21% du prix du bien. Pour un bien ancien à rénover, le dispositif Denormandie offre une déduction fiscale jusqu’à 21% du montant des travaux. A condition de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Vous l’aurez compris, la clé est de faire les bons choix dès le départ, puis de gérer votre bien de façon rigoureuse dans la durée pour sécuriser des revenus réguliers.
Les pièges et erreurs à éviter dans l’investissement locatif
Maintenant que nous avons vu les bonnes pratiques pour réussir son investissement locatif, penchons-nous sur les écueils à éviter pour ne pas se retrouver dans des situations délicates !
Premier piège, et non des moindres : surestimer la rentabilité de son projet. Il est tentant de se focaliser uniquement sur le loyer espéré, sans prendre en compte l’ensemble des frais qui viendront impacter la performance réelle (impôts, charges, travaux, vacance…). D’où l’importance de bien faire ses calculs en amont, de façon réaliste et prudente. Mieux vaut une bonne surprise qu’une mauvaise !
Autre erreur courante : acheter dans une zone peu porteuse. Il est parfois tentant de chercher les prix les plus bas dans des villes en déclin ou des quartiers excentrés. Mais attention, la rentabilité n’est pas tout ! Si la demande locative est faible, vous risquez d’avoir du mal à louer, ou à des loyers insuffisants.
